物管公司期满不“退场”  法院:主业无需缴物管费

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发布时间:2019-01-22 10:53

  佛山一物管公司在被业委会“解聘”后,在长达一年多的时间内拒绝撤场。其后物管公司还将34名业主告上法庭,要求他们支付截止2017年8月的管理费用。记者昨日了解到,对于业主拖欠物管公司在应退场之日起的管理费用,法院不予支持。

  案情:

  物管未“撤场” 追讨物管费

  2008年8月12日,开发商将位于禅城区一个小区委托给一家物管公司进行管理,并签订了《前期物业服务合同》。根据开发商出具的《委托书》,确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托给恒×物管公司。

  2016年5月6日,该小区(第一届)业主委员会决定聘用新的物管公司,新物管公司的服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。之后,业委会向小区业主发出《退场公告》,声明恒×公司在小区内的管理服务工作将于2016年5月31日正式结束。

  不过,恒×物管公司在国土城建水务局、业委会通知退场后,并未退场,仍坚持提供物业服务。一些业主也拒绝向恒×物管公司交纳管理费用。2018年2月,恒×物管公司一纸诉状,向禅城法院提起诉讼,要求小区的34名业主支付各自拖欠的物管费。

  业主:

  物管缺乏收费依据

  法庭上,恒×物管公司称被告的业主拖欠物业管理服务费。物管公司多次打电话或上门催收,一众业主仍拒交。

  业主们则回应,对于在2016年5月31日当日及之前的物管费,因为负责小区前期物业管理的是在恒×公司之前的物管公司,在国土局并无相关备案。业主没有与该物管公司签订物业管理合同,双方不存在物业服务合同关系,该公司无权要求支付物业管理费。

  对于2016年5月31日之后的管理费用,业主们认为,根据《前期物业管理服务协议》的约定,《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效之日,即2016年5月6日就已终止。恒×物管公司无权要求支付退场后的物业管理费。

  业主们还指出,恒×物管公司的服务做不到位,非法收取广告费,重复要求业主分摊水电费。特别在2016年5月退场后,该公司占用小区的物业管理房,造成物业管理混乱,业主就认为该物业公司缺乏收取物业管理费的依据。

  判决:

  撤场后的物管费不予支持

  据了解,该34件系列案,其中撤诉的有13件,判决有21件。禅城法院经审理后认为,经该物业公司和业主确认,双方没有签订物业管理合同。物业公司表示,现在是按前期物业服务协议的内容,维持小区物业的管理和服务。双方已形成事实上的物业服务合同关系,因此业主应向恒×物管公司缴纳物业服务费用。

  至于2016年5月31日及之前物业管理费用该如何支付,法院经审后确认,由于该物业公司在提供物业服务期间并未履行好维护消防设备的义务,兼顾公平原则,对物业公司应当退场日前的物业服务费按照参照标准的80%计算。

  对于2016年5月31日之后的物业管理费,依据法律规定,“物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持”。恒×物管公司于2016年5月31日结束服务后,未退出涉案小区。现该公司再以存在事实上的物业服务合同关系为由,主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据,该院不予支持。

  最终,在判决的21件案件中,禅城区法院以2016年5月31日为界,在此前的物管费用业主按八成支付,在此后的物管费用,法院不予支持。

  据统计,在这21件案件中,恒×物管公司诉请的金额共计77096元,法院判决支持部分诉请的金额合计14513.44元。

  法官说法:

  物管单方不撤场 损失应自行承担

  根据《物业管理条例》规定,建设单位应当通过招投标的方式或经过行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司。本案中,恒×物管公司未依法定程序进入涉案小区提供小区服务,违反相关法律规定。且该物业公司在国土城建水务局、业委会通知退场后,并未实际退场,坚持提供物业服务,应视为单方行为,由此产生的损失应由物业公司自行承担,住户依法无需再承担其应当退场日后的物业管理费。

  法官指出,近年来物业服务合同案件有上升趋势。2018年,禅城法院受理的物业服务合同案件有618件,相较于2017年受理433件,同比上升43%。更多案件纠纷源于业主对于物业公司的服务质量不满、物业公司的商业收入不透明等等。物业公司在收取管理费的同时,应提升自身的物业服务水平,使物业管理费收益与其提供的服务质量相适应。

(责编:刘然、夏晓伦)

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